Veelgestelde vragen over funderingen

  1. Wat zijn de oorzaken van funderingsproblemen?
  2. Wat laat een funderingsonderzoek zien en wat zijn de kosten?
  3. Ik woon in een woonblok met gezamenlijk fundering. Wat moet ik doen? 
  4. Wat is funderingsherstel en wat zijn de kosten?
  5. Heeft de hoogte van het grondwater invloed op mijn fundering?
  6. Ik wil een huis kopen/verkopen in Gouda. Wat moet ik doen?
  7. Wat zijn de voordelen van funderingsonderzoek – en herstel?

1. Wat zijn de oorzaken van funderingsproblemen?

Afbeelding fundering op palenBij funderingsproblemen bij woningen met houten palen kan het gaan om:

- Paalrot; dit is een schimmelaantasting die ontstaat wanneer de bovenkant van de palen hoger is dan het grondwater. Er ontstaat dan een schimmelaantasting die de paal laat wegrotten. 

Aantasting door bacteriën; ook wel palenpest genoemd; deze aantasting vindt ook onder water plaats. Deze bacterie tast de buitenste schil van de paal aan. Vooral grenen palen zijn hier gevoelig voor.

Negatieve kleef; door het zakken van de bodem gaat het gewicht van de zakkende bodemlagen als het ware aan de funderingspalen hangen en trekt de palen naar beneden;

Slecht uitgevoerd heiwerk; waarbij palen bijvoorbeeld niet diep genoeg zijn geheid of scheef zijn geheid. 

Vaak is er sprake van een combinatie van factoren. Wanneer de fundering in feite overbelast is, dan kunnen kleine trillingen al grote gevolgen hebben. De palen bezwijken en het pand zal zakken en scheurvorming en scheefstand vertonen.

Afbeelding fundering op de bodem 'staalfundering'Bij funderingsproblemen bij woningen een fundering rechtstreeks op de bodem (staalfundering) kan het gaan om:

- Inklinkende bodem; als de bodem inklinkt zal alles wat erop staat mee zakken, zolang dit gelijkmatig gaat is dit niet zo’n probleem, bij ongelijkmatige zetting leidt dit tot schade;

- Te hoge belasting; door toevoegen van gewicht kan de bodem de extra belasting niet dragen en zullen er zettingen optreden.

 

2. Wat laat een funderingsonderzoek zien en wat zijn de kosten?

Bij funderingsonderzoek wordt gekeken naar archiefgegevens en er worden metingen aan het pand gedaan en een aantal palen (steekproef) opgegraven en getest. Op basis hiervan kan het onderzoeksbureau u vertellen wat de kwaliteit en resterende levensduur van uw  fundering is.

Een funderingsonderzoek bestaat uit:

  • archiefonderzoek waarbij gekeken wordt wat er over het pand bekend is en wat voor funderingsconstructie er aanwezig is. 

Ook wordt er aan het pand een aantal metingen verricht zoals:

  • de grondwaterstand
  • een lintvoegmeting waarbij de zakkingen die in de loop der tijd zijn ontstaan in kaart gebracht worden 
  • een vloerveldmeting waarbij scheefstanden in kaart gebracht worden 
  • het controleren of de muren nog waterpasstaan.
  • alle aanwezige scheuren worden binnen en buiten beoordeeld. 
  • er worden afhankelijk van het aantal panden in een bouwblok, een aantal inspectieputten gegraven, zodat de houten palen bereikt worden en bemonsterd en getest kunnen worden. 

Dit valt meestal in een van de drie volgende categorieën:

  • 0-5 jaar levensduur (code rood) betekent dat er op korte termijn funderingsherstel nodig is. 
  • 5-15 jaar levensduur (code oranje)  betekent dat er op termijn funderingsherstel nodig en dat er wellicht monitoring nodig is waarbij zakkingen en de grondwaterstand regelmatig gemeten worden. 
  • 20-25 jaar levensduur ( code groen) betekent een goede fundering waarbij geen maatregelen nodig zijn.

Op de website van het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) www.kcaf.nl/erkenningsregeling staat een overzicht van erkende onderzoeksbureaus die werken volgens de landelijke richtlijn. Dit geeft de zekerheid dat het onderzoek door een onafhankelijk bureau wordt uitgevoerd en voldoet aan de kwaliteitseisen die men hieraan mag stellen.

Wat zijn de kosten van funderingsonderzoek?

U moet rekenen op een bedrag van grofweg zo’n €2.500 tot €3.000 per pand. Als u met meerdere eigenaren gezamenlijk onderzoek doet kunnen de kosten lager worden. Zekerheid over de kosten krijgt u door het opvragen van offertes bij onderzoeksbureaus. 

3. Ik woon in een woonblok met gezamenlijk fundering. Wat moet ik doen?

In de meeste bouwblokken die voor 1970 zijn gebouwd is er sprake van gezamenlijke muren tussen de panden. De zogeheten mandelige muur. Dat wil zeggen dat de fundering ook gedeeld wordt met de buren. Alle panden die een fundering delen moeten gezamenlijk worden onderzocht. Dit scheelt ook aanzienlijk in de kosten omdat er dan minder inspectieputten nodig zijn. Ook funderingsherstel moet met het hele blok gezamenlijk worden aangepakt. 

4. Wat is funderingsherstel en wat zijn de kosten? 

De conclusie van het funderingsonderzoek kan zijn dat de fundering op korte termijn moet worden vervangen. De fundering moet dan worden hersteld. Dit kan op verschillende manieren worden uitgevoerd. Deze verschillen in kosten en in de overlast die het herstel met zich meebrengt. De herstel methoden zijn veelal gelijk voor woningen met een paalfundering en woningen met een fundering op staal.

De meest gebruikte methoden zijn de volgende;

  • Tafel methode - Hierbij wordt de begane grondvloer verwijderd, er worden palen geheid/geperst en over de nieuwe palen wordt een betonnen plaat gestort. Deze plaat wordt verbonden met de muren zodat het pand al het ware op een nieuwe tafel komt te staan. De begane grondvloer wordt hierbij dus vervangen door een nieuwe betonnen vloer. Het is ook mogelijk om de funderingsplaat onder de vloer aan te leggen om de overlast te beperken, de kruipruimte wordt dan eerst uitgegraven tot de gewenste diepte en vervolgens wordt de betonplaat aangelegd. Met deze methode is het mogelijk om gelijk een kelder verdieping aan te brengen.
  • Palen via de muren - Hierbij worden de nieuwe palen via de bestaande muren geplaats. In de muren worden een sleuf uitgezaagd. Hierin wordt een stalen frame geplaats en de paal wordt in segmenten naar beneden geperst. Als de paal op diepte is dan wordt de paal vastgemaakt en de muur weer hersteld. Voordeel is dat de begane grondvloer kan blijven zitten. 
  • Palen met nieuwe betonbalk aan de buitenzijde - Er worden dan eerst palen geheid/geperst langs de bestaande gevels. Hierop wordt een betonbalk gestort die doorloopt in de muren en zo het pand gaat dragen. Dit kan van buitenaf gebeuren maar de muren moeten dan wel toegankelijk zijn. Dit kan eventueel ook in de kruipruimte gebeuren. Voordeel is dat de begane grondvloer kan blijven zitten en de overlast beperkt is.

Bij de keuze voor een herstelmethode is bepalend of de begane grond vloer er geheel of gedeeltelijk uit mag en of er voldoende kruipruimte onder de vloer aanwezig is. Het KCAF heeft op haar site een stappenplan waarin alle stappen die nodig zijn om tot funderingsherstel te komen worden beschreven.

Wat zijn de kosten van funderingsherstel? 

Funderingsherstel is duur. De kosten zijn afhankelijk van de manier waarop het herstel wordt uitgevoerd. U moet grofweg denken aan bedragen van grofweg €60.000 tot €80.000 voor een heel pand. Als er sprake is van een VVE (Vereniging Van Eigenaren), dan worden de kosten verdeeld volgens de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Het is van belang om het herstel op een deskundige manier te laten uitvoeren. Op de site van het KCAF staat een lijst met erkende herstelbedrijven.

5. Heeft de hoogte van het grondwater invloed op mijn fundering?

De hoogte van het grondwater heeft invloed op uw fundering, bij houten palen kan er droogstand optreden. Bij een fundering op staal kunnen er zettingen optreden. Bij een te hoge grondwaterstand kan er sprake zijn van natte kruipruimtes, drassige tuinen en optrekkend vocht in muren. De gemeente en het waterschap zijn verantwoordelijk voor het grondwater in de openbare ruimte. Een eigenaar is zelf verantwoordelijk voor het grondwaterpeil op zijn eigen perceel.

Wat doet de gemeente?

De gemeente kan bij rioolvervanging infiltratievoorzieningen aanleggen om het grondwater in de openbare ruimte zo mogelijk te beïnvloeden om bijvoorbeeld schade aan panden te voorkomen. Het beleid van de gemeente Gouda streeft naar een grondwaterpeil in de openbare ruimte dat schommelt rondom het peil van het oppervlaktewater. Het waterschap beheert het peil van het oppervlaktewater. 

Met infiltratieleidingen kan het grondwaterpeil worden beïnvloed. Maar het is niet mogelijk om het helemaal te sturen. Lokale effecten zoals de aanwezigheid van bomen, regenval of evt. ondoorlatende lagen in de bodem hebben invloed op de grondwaterstand. Door deze lokale effecten kan het peil van het grondwater afwijken van het peil van het oppervlaktewater. 

Deze verantwoordelijkheden zijn bij wet vastgelegd en meer informatie vindt u op www.rioolenraad.nl

Wat kunt u als eigenaar zelf doen?

De huiseigenaar kan ook invloed uitoefenen op het grondwaterpeil op het eigen perceel om te voorkomen dat de fundering droog komt te staan.

Grondwatermaatregelen zijn uitsluitend een goede oplossing als de fundering voldoende draagvermogen heeft en nog minstens 20 jaar mee kan. Bij grenenhouten palen met bacteriële aantasting hebben grondwatermaatregelen geen zin. Het is mogelijk om een drainage/infiltratie leiding aan te leggen, het liefs voor het hele bouwblok tegelijk. Deze leiding kan dan zorgen voor toevoer of afvoer van het grondwater. Het is in overleg met de gemeente mogelijk om dit aan te sluiten op het systeem in het openbaar gebied. Het kan zijn dat er nog aanvullende maatregelen nodig zijn. Het KCAF heeft een folder waarin een aantal voorbeeldprojecten zijn beschreven.

6. Ik wil een huis kopen/verkopen in Gouda. Wat moet ik doen? 

Funderingsherstel is duur. Het is daarom belangrijk dat u weet wat u koopt. En dat u betrouwbare, volledige en recente informatie heeft over de staat van de fundering. De verkoper en de verkoopmakelaar hebben mededelingsplicht. Gebreken die bekend zijn moeten worden gemeld aan de koper. Funderingsproblemen zijn niet altijd bekend. In de praktijk komt het voor dat verkopers en makelaars niet altijd informatie kunnen of willen geven over de fundering.

De koper heeft onderzoeksplicht en moet zich inspannen om o.a. de staat van de woning te onderzoeken. Hiervoor wordt vaak een bouwkundige keuring gedaan. Uit een bouwkundige keuring kan blijken dat er sprake is van verzakkingen en scheuren. Maar deze keuring kijkt niet naar de staat en de levensduur van de fundering. Daarvoor is uitgebreid funderingsonderzoek voor nodig.

7. Wat zijn de voordelen van funderingsonderzoek – en herstel? 

Voldoen aan verplichting

Als huiseigenaar bent verantwoordelijk voor de technische staat en het onderhoud van uw woning. De fundering hoort hier ook bij. Dat is vastgelegd in de woningwet. Door het uitvoeren van funderingsonderzoek en –herstel voldoet u aan uw verplichting. 

Behoud waarde woning

Met een onderzoek en/of uitgevoerd herstel kunt u bij verkoop van uw woning, de koper goed informeren over de staat van uw woning. Dit voorkomt problemen achteraf. 

Verbetering woongenot

Een slechte fundering kan leiden tot andere problemen zoals optrekkend vocht in de woning en  wateroverlast. Met het herstel van de fundering worden deze problemen ook aangepakt. 

Aanleiding andere verbeteringen

Funderingsherstel kan ook aanleiding zijn om uw woning op het gebied van energiebesparing aan te pakken, u kunt hierbij denken aan dingen als; vloerisolatie, toepassen van vloer- of wand verwarming en gevelisolatie. Over de voordelen van een gecombineerde aanpak is een brochure geschreven door het KCAF.