WOZ-waardebepaling

Hoe wordt de WOZ-waarde van uw pand vastgesteld?

Wat is een onroerende zaak?
Een onroerende zaak bestaat simpel gezegd uit de grond en wat daarop is gebouwd. Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen, winkels, kantoren, kerken. Zaken die eenvoudig verplaatst kunnen worden, zoals b.v. boten zijn geen onroerende zaken. Het verschil is van belang voor de heffing van bijvoorbeeld de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen.

Waarde in het economische verkeer

Bij de waardebepaling voor belastingen wordt uitgegaan van de 'waarde in het economische verkeer'. Deze waarde is de prijs die een in redelijkheid handelende verkoper en een in redelijkheid handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop. Woningen, kantoren en bedrijven worden op deze wijze getaxeerd.

Hoe vindt het verzamelen van marktgegevens plaats?

Voor het waarderen van objecten in het economische verkeer, wordt gebruik gemaakt van marktgegevens. Marktgegevens zijn verkoopprijzen en huurcijfers van woningen, bedrijven en kantoren. De gemeente Gouda vraagt de verkoopprijzen op bij het Kadaster. Het Kadaster is een openbaar register waar het eigendom en alle verkopen van onroerende zaken worden geregistreerd. Overigens kan iedereen -tegen betaling- bij het Kadaster deze informatie opvragen. Huurcijfers worden door de gemeente zelf verzameld met behulp van enquêteformulieren. Marktgegevens vormen de basis voor de waardering van woningen en bedrijven.

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Niet voor alle soorten onroerende zaken vinden transacties plaats. Het bepalen van een waarde in het economische verkeer is voor dat soort objecten daarom moeilijk of onmogelijk. Voorbeelden van dit soort onroerende zaken zijn kerken, ziekenhuizen, scholen en sportgebouwen. De waarde van deze onroerende zaken wordt bepaald door een gecorrigeerde vervangingswaarde te berekenen. Dit is de waarde van het object als het op de waardepeildatum wordt herbouwd met een vermindering voor technische en functionele veroudering. Technische veroudering heeft betrekking op kwaliteit, levensduur, bouwjaar en staat van onderhoud van het object. Functionele veroudering heeft betrekking op de mate waarin het gebouw nog voldoet aan de functie waarvoor het oorspronkelijk is gebouwd en op de mate waarin het object voldoet aan het huidige gebruik.

Heeft een verbouwing in het afgelopen jaar invloed op de waarde?

De waardebepaling vindt plaats op basis van de waardepeildatum 1 januari 2009. Als in de periode tussen 1 januari 2009 en 1 januari 2010 uw pand gewijzigd is (bijvoorbeeld door een verbouwing), dan moet de gemeente daar rekening mee houden. De waarde van het pand is dan vastgesteld op basis van de situatie zoals het pand er op 1 januari 2010 uitziet, teruggerekend naar de waardepeildatum 1 januari 2009.

Voorbeeld

Als voorbeeld: als u tussen 1 januari 2009 en 1 januari 2010 een dakkapel heeft laten plaatsen, dan moet er met betrekking tot de WOZ-waarde bij de waardebepaling van uw pand van worden uitgegaan alsof de dakkapel op 1 januari 2009 op uw pand aanwezig was.

Hoe wordt de waarde van een pand in aanbouw bepaald?

Het bepalen van de waarde voor objecten in aanbouw vindt plaats door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor het bepalen van de vervangingswaarde dienen drie componenten bepaald te worden, namelijk de grondwaarde, de stichtingskosten van de onroerende zaak en het voortgangspercentage van de bouw. Voor het bepalen van de verwachte totale stichtingskosten van de te bouwen opstal worden 'geobjectiveerde' stichtingskosten als uitgangspunt genomen.

Dit houdt in dat  voor woningen en courante niet-woningen (o.a. kantoren en winkels) gebruik wordt gemaakt van landelijke kengetallen die bijvoorbeeld zijn afgeleid uit kostencalculaties van de bouw, bij het bepalen van de herbouwkosten voor de verzekering of bij de controle van opgegeven bouwkosten bij de bouwleges. Voor objecten die ook na afronding van de bouw gewaardeerd worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde kunnen de kengetallen worden gebruikt die voor de desbetreffende soort niet-woningen is opgesteld. Deze uitkomst wordt vermeerderd met de waarde van de grond.

Om de waarde van het object in aanbouw aan het begin van het kalenderjaar te bepalen, moeten de geschatte stichtingskosten voor de te bouwen opstal gecorrigeerd worden met het voortgangspercentage per 1 januari 2008. Het bepalen van het voortgangspercentage gebeurt zoveel mogelijk op basis van geüniformeerde bouwstadia. Bij woningen worden de voortgangspercentages afgeleid van de standaard termijnregeling die bij veel koop-/aannemingsovereenkomsten wordt gebruikt.

Voor welke periode geldt de WOZ-waarde?

Volgens de wet WOZ moeten de gemeenten jaarlijks een waarde vaststellen voor alle onroerende zaken in de gemeente. De WOZ-waarde die op het aanslag-/beschikkingsbiljet 2010 staat, geldt dus alleen voor het belastingjaar 2010. Dat betekent dat gemeenten, waterschappen en de rijksbelastingdienst hun belastingen jaarlijks op één vastgestelde waarde moeten baseren.

Wat is een waardepeildatum?

In de wet WOZ staat dat de waarde vastgesteld moet worden op een landelijke uniforme peildatum die één jaar voor het belastingjaar ligt. Dit wordt de waardepeildatum genoemd. De waardepeildatum voor de WOZ-waarde in 2010 is 1 januari 2009. Dat betekent dat uitgegaan wordt van de waarde die uw woning, bedrijfspand of onbebouwde grond op 1 januari 2009 had. De gemeente moet per 1 januari 2011 de waarde van alle onroerende zaken in de gemeente Gouda opnieuw vaststellen.

Mag ik de toegang weigeren bij bezoek van een WOZ-taxateur?

Voor de waardebepaling in het kader van de wet WOZ moet de gemeente beschikken over alle relevante kenmerken van de objecten binnen de gemeente. Veel gegevens zijn bekend bij de gemeente of zijn van buitenaf waar te nemen. Om een compleet beeld te krijgen, neemt de gemeente soms inpandig gegevens van objecten op.

Op het uitvoeren van de wet WOZ is de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) van toepassing. Dit betekent dat een eigenaar, gebruiker of belanghebbende van een object verplicht is medewerking te verlenen aan de waardebepaling. Dit houdt in dat u een taxateur niet de toegang kunt weigeren bij een bezoek voor het verrichten van de waardebepaling.

Uiteraard zijn hier regels aan verbonden. Die zijn opgenomen in de Algemene wet op het binnentreden. In deze wet geldt de hoofdregel dat de persoon die wenst binnen te treden, zich voorafgaand aan het binnentreden legitimeert en aan de bewoner meedeelt waarom hij wil binnentreden. Hij vraagt uitdrukkelijk toestemming om binnen te treden.

Mag de gemeente inlichtingen vragen?

Ten behoeve van de waardebepaling hebben gemeenten de bevoegdheid inlichtingen te vragen bij eigenaren en/of gebruikers (belanghebbenden) van te taxeren panden. Daarnaast hebben gemeenten op grond van artikel 31 van de wet WOZ de bevoegdheid gekregen om gegevens op te vragen bij derden. Onder welke voorwaarden dat kan, is nader uitgewerkt in het Besluit gegevensverstrekking wet WOZ.

Wat is een WOZ-taxateur?

Taxateurs die taxaties verrichten in het kader van de wet WOZ moeten aan bepaalde vakbekwaamheidseisen voldoen. Die eisen gelden zowel voor taxateurs die in dienst van de gemeente zijn als voor taxateurs van taxatiebureaus die in opdracht van de gemeente WOZ-taxaties verrichten. De gemeenten moeten beoordelen of de in te zetten taxateurs aan de vakbekwaamheidseisen voldoen. De eisen waaraan de WOZ-taxateur moet voldoen zijn vastgelegd in de Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen wet WOZ.